Businesscase - Onderzoek naar ontwikkelpotentie Hotel en Conferentie

Voor geestelijke gezondheidszorginstelling Stichting Altrecht GGz is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden en onmogelijkheden om een hotel- en conferentiefunctie toe te voegen aan locatie Willem Arntsz Hoeve in Den Dolder. 

De mogelijkheden voor Altrecht om conferentie en hotellerie te realiseren binnen de kaders van bestaand eigen vastgoed richtte zich op twee (rijks)monumentale panden. Een mogelijke optie hiervoor was de ‘gehoorzaal’ en het ‘hoofdgebouw’ ter plaatse van de zogenaamde ‘middenas’ op locatie Willem Arntsz Hoeve te Den Dolder. De historische ‘middenas’ van de Willem Arntsz Hoeve in Den Dolder bevat grote cultuurhistorische waarden, waaronder een typisch lanenpatroon, rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten en bijzondere tuinen. Een masterplan lag ten grondslag aan de toenmalige ontwikkelingen ter plaatse van de ‘middenas’ met de insteek om op het terrein wonen, werken en zorg te combineren. 

Het initiatief werd versterkt door de interesse van een Universiteit en een wetenschappelijk centrum voor transformatie in zorg en welzijn. Zij hebben samen met Altrecht de wens uitgesproken om een locatie met hotellerie en conferentie als vaste locatie te kunnen betrekken, voor een prestigieus opleidingsinstituut voor management in de gezondheidszorg. De behoefte zijn conferentieruimtes, lunch- en dinerruimte (restaurant) en overnachtingsmogelijkheden. 

Vanuit een scan zijn de bestaande uitgangspunten en randvoorwaarden voor ontwikkeling van een hotel en conferentie onderzocht. Hierbij is gekeken naar: 

• scan van partijen: partijen, doelen, belangen;

• scan van de (fysieke) omgeving: huidige locatie en locatie eigenschappen, reeds bestaande functies in de (directe) nabijheid;

• scan van bestaande gebouwen: gebouweigenschappen, staat van onderhoud, ruimtelijke situatie (m2 en ruimtegebruik), aanpassingsmogelijkheden;

• ruimtelijke ordeningsscan: huidige bestemmingsplan locatie, gebiedsvisie gemeente Utrecht, het masterplan, bestemmingswijzigingen en bijbehorende procedures uitbreidingsmogelijkheden bebouwing en parkeren, mogelijkheden/beperkingen college sanering;

• onderzoek locatie- en gebouwgebonden exploitatielasten (zowel kapitaallasten, onderhoud, energie, service en overige kosten);

• onderzoek globaal programma en ruimtebehoefte: voorkeur hotelfaciliteiten, sterren, verhouding kamers/conferentie/food & Beverage (F&B), additionele functies;

• randvoorwaarden investering: samenwerken met derden (ontwikkelaar, exploitant), verkoop grond;

• investeringsniveau;

• risico-inventarisatie;

• investerings- en exploitatieverwachting.

Op basis van de uitgangspunten en randvoorwaarden zijn een aantal realistische scenario’s voor dit business concept bekeken:

• een kleinschalig hotel van 25 kamers in hoofdgebouw met omvangrijke conferentie-voorzieningen in gehoorzaal. F&B louter voor hotel/conferentiegasten;

• een middelgroot hotel van minimaal 40 kamers in nieuwbouw bij hoofdgebouw, F&B en algemene ruimten in hoofdgebouw en conferentie-voorzieningen in gehoorzaal;

• een middelgroot hotel en conferentie zoals hierboven beschreven. F&B uitbreiden met voorzieningen voor externe gebruikers/gasten en eventueel groei-model voor toekomst;

• een grootschalig hotel en conferentie van minimaal 65 kamers in nieuwbouw bij hoofdgebouw, in combinatie met een managementcontract. F&B en algemene ruimten in hoofdgebouw en conferentie-voorzieningen in gehoorzaal;

• een grootschalig hotel en conferentie van minimaal 90-100 kamers in nieuwbouw bij hoofdgebouw, in combinatie met huur-/exploitatiecontract hotelketen/exploitant. Suites, F&B en algemene ruimten in hoofdgebouw en conferentie-voorzieningen in gehoorzaal. 

Een voorkeursscenario is uiteindelijk niet volledig uitgewerkt. De businesscase zou in dat geval aangescherpt worden door een uitgebreidere analyse en een programma van eisen op te stellen. Concreet betekent dit: 

• een uitgebreide marktanalyse;

• samenwerking(sverband) met een ontwikkelaar/exploitant uitwerken;

• functioneel Programma van Eisen: organisatie, bedrijfsprocessen, te huisvesten functies, relaties opstellen;

• ruimtelijk programma van eisen: ruimtebehoefte, oppervlakten et cetera;

• locatie- en gebouwprofiel;

• technische uitgangspunten op hoofdlijnen: bouwkundig, installaties, inrichting;

• raming van de investeringskosten en uitwerking exploitatiemodel;

• planning en fasering;

• risico-analyse.